Tour Montparnasse, le contrat infernal ! – Par Marrie de Laval

Tout le monde se réjouit du dynamisme affiché du Département à sortir, enfin, de sa réserve et de son bocage, avec l’ouverture de « l’Espace Montparnasse », plateau de bureaux et salles de réunion ou de co-working, dans la célèbre tour parisienne. Curieux, Leglob-journal qui avait révélé le coût de cette opération, et l’identité de celui qui sous-loue le plateau, a eu accès au contrat de sous-location des 521,54 m² du 13ème étage, chiffre prédestiné. Sa lecture laisse apparaitre de nombreuses incohérences. Par exemple, le véritable montant du loyer malgré les chiffres relevés dans le contrat définitif et son projet présenté aux élus ; la modification de la date de mise en route du contrat de sous-location posent également souci. Et si le département est bien représenté dans le contrat par son président, Olivier Richefou, mandaté à représenter la collectivité, il n’est pas précisé qui représente la société Act’office dans un contrat signé… en 2008… D’où de nombreuses interrogations.

Par Marrie de Laval


Devant ces « incohérences », à moins qu’il ne s’agisse de « négligences», voire le résultat d’incroyables « copiés-collés » de clauses inadaptées à la situation, il est à craindre que ce contrat de sous-location n’aboutisse, sur le fond, à prendre des libertés avec les règles de fonctionnement de la collectivité territoriale. Tout est décidé d’avance, ou modifié sans en informer les élus, jusqu’à servir un discours certes bien rodé mais inexact, au public. Les diverses commissions en interne ou assemblées publiques pouvant être pourtant concernées ne servent alors que de chambres d’enregistrement à «l’establishment». En cette période des revendications pour plus de transparence en politique, la chose est fâcheuse.

Inaugurés avec des invités triés sur le volet le 23 janvier dernier, il n’y a pas vraiment eu d’annonce officielle de date d’ouverture des locaux aux entreprises du département. Pourtant, dès le lendemain, et sur un site départemental officiel remanié de fond en comble, une fiche de réservation permettait la mise à disposition des locaux. L’important était que le contrat soit signé avant le 1er avril 2019. Car à compter de cette date tous les contrats engageant les finances publiques des collectivités territoriales devront nécessairement passer par un appel d’offre.

Pour l’instant, tout ce qui relève de l’immobilier des collectivités territoriales échappe au futur code des marchés publics au motif que le prix pour un achat ou une location dans l’immobilier est trop attaché aux spécificités du marché local (Art.14-2° Ordonnance 2015-899 du 23/07/2015). Les services qui gravitent autour des questions immobilières échappent également aux règles du marché public, jusqu’au 1er avril prochain (Art.15 ordonnance 2015-899 du 23/07/2015).

Il est donc tout à fait possible que cette échéance ait précipité la signature du contrat de sous-location et celle du contrat de prestation de service – que nous nous sommes également procurés – contrat qui est rattaché, signé et annexé à la sous-location. Ce contrat de prestation de service est conclu à destination des entreprises locales à la recherche d’un pied à terre parisien, clef en main, le temps d’un rendez-vous ou d’une animation.

Exister par Paris

La conclusion de cette sous-location ainsi que l’accord sur la fourniture de services administratifs et de soutien aux entreprises via les bureaux, au seul bénéfice d’Act’Office constitue une manière facile d’apporter de la clientèle à une société commerciale disposant de 1028,52 m² de bureaux dans la tour Montparnasse. Car si les entreprises mayennaises peuvent disposer des aménagements gratuitement, comme l’explique le département dans le numéro de janvier de son magazine, cela n’apparait qu’être la contrepartie du contrat de prestation de service, annexé à la sous-location, signé à cet effet par le département avec Act’Office.

La Tour Maine-Montparnasse – © leglob-journal

Paradoxalement et sous toute réserve d’informations complémentaires, Act’Office pourrait être la première bénéficiaire de ces mesures en faveur de l’attractivité départementale.

Pour exister, il faut être à Paris. Le président Richefou ne dit d’ailleurs pas autre chose lors de ses allocutions sur l’attractivité départementale qu’il souhaite développer et la candidature de la Mayenne pour servir de base arrière aux équipes venues concourir aux prochains Jeux Olympiques (JO). La démarche n’est pas nouvelle. Depuis de longues années, des régions disposent de leur « Maison » dans la capitale pour se faire connaître d’un point de vue touristique, économique et politique. Des métropoles s’y mettent à leur tour, telle que celle d’Angers qui dispose depuis 2017 de 50m² dans la tour Maine-Montparnasse, au 14 ème étage, tout comme Laval-Agglomération pour 26m² au 1er étage de cette même tour par le biais de l’association Laval Mayenne Technopole. Cette fois, il s’agit d’une ambition plus importante avec la sous-location de 521,54 m² auprès d’Act’office qui dispose en tout de 1028,52m² au 13ème étage.

Un contrat signé, différent du projet présenté aux élus

Leglob-journal a comparé la version du contrat présentée aux élus à la commission permanente le 26 novembre 2018 (Projet) et celle, différente, du contrat définitif signé le 1er décembre.

Cela commence avec la période même du bail. Le projet de contrat (En vert, ci-dessous) annonce une durée fixée du premier décembre 2018 au 31 juillet 2020 alors que la version signée ( En jaune) dispose d’une période courant du premier novembre 2018 jusqu’au 31 juillet 2020. Ce mois supplémentaire permet à la période de location de constituer des trimestres complets au nombre de sept.

En vert le projet présenté aux élus, en jaune le contrat signé

On apprend par ailleurs dans le contrat (et son projet) que le loyer est réglé trimestriellement. Avec le projet, on se retrouvait avec six trimestres et deux mois de mise à disposition des lieux. Hélas, la délibération de la commission permanente proposée aux élus indique la date du premier décembre pour engager le département. S’agit-il d’une coquille typographique, comme pour la date de la signature du contrat indiquant le premier décembre 2008, ou bien la date (25 novembre pour une délibération effective le 26 ) de la délibération accordant au président Richefou mandat pour signer le contrat ? Mais que vont penser les élus de la commission permanente si ce n’est pas le cas ?

Le contrat signé ne correspond donc pas à ce qui a été annoncé à la commission permanente. Ce n’est pas pour ça qu’elle a donné son accord. C’est d’autant plus embêtant que la mise à disposition des locaux doit permettre un usage paisible [terme juridique signifiant que le locataire a ses clefs et personne – propriétaire ou tiers – ne vient l’embêter, NDLR] pour le locataire. Or, à ce moment précis (novembre) la société Act’office avait matériellement la possibilité d’exercer pour son propre compte son activité économique dans des murs réputés rétroactivement sous-loués au département. 

En débutant au premier novembre 2018, nous avons désormais vingt et un mois de bail, contre 20 annoncés au public. Il aurait été préférable de fixer le terme au 31 août 2020, sauf incompatibilité avec l’avancement des travaux de rénovation et de réhabilitation de la Tour Maine Montparnasse qui doit finir d’être désamiantée.

La marque Mayenne – image capture twitter

Dans la vidéo mise en ligne le 23 janvier par nos confrères de Ouest-France, Olivier Richefou indique que les travaux de désamiantage de la tour doivent s’achever en août 2020, un mois après le terme du contrat de sous-location. De la sorte, les travaux de remise à neuf pourront débuter, peut-être dans une tour au moins partiellement vidée. L’ensemble du chantier de désamiantage et réhabilitation de la tour doit en effet débuter à la fin de l’année 2019 pour s’achever avant l’ouverture des JO en juin 2024.

Rien ne va plus, non plus, avec les modalités de paiement

Le projet présenté aux élus prévoit, (page 3), un premier versement du loyer en date du premier décembre 2018. Avec le contrat signé que nous avons en notre possession, il est écrit à la place, page 3, la date du premier novembre 2018. Cela signifie que le premier loyer trimestriel a été payé pour une période débutant AVANT que la commission permanente autorise le président Richefou à engager financièrement le Département. La remise effective du montant du loyer a beau se faire comptablement après la réunion de la commission permanente, il y a eu mise en route du contrat avant le 26 novembre, date de la réunion de la-dite commission.

Plus embêtant, le président Olivier Richefou annonce le 26 novembre 2018 aux membres de la commission permanente qu’à ce bail « il sera assorti d’un contrat de prestation de services qui définira les conditions d’exploitation et de gestion du lieu. Ce dernier sera présenté lors d’une prochaine commission d’appel d’offre (CAO) ». Or le point 17 (du projet et du contrat définitif) prévoit que « les locaux sous-loués étant inclus dans un ensemble locatif géré par le locataire principal, il est expressément convenu qu’au présent bail de sous-location est attaché la conclusion d’une convention de prestation de services obligatoire qui sera signé par les parties soussignées en parallèle du présent bail de sous-location ». La faute grammaticale est d’origine.

Avec ce point, apparaitrait-il que la gouvernance départementale tiendrait pour acquise le vote de la CAO, évoquée par le président Richefou ?  Mais sa saisine est-elle vraiment nécessaire puisque le contrat échappe pour quelques mois encore aux radars du nouveau code des marchés publics ET que la clause signale la co-signature concomitante d’un contrat accessoire du contrat de sous-location?

Pourquoi alors annoncer la saisine de cette commission d’appel d’offre ?

Et quid des CAO qui se sont déroulées après le 26 novembre : à savoir le 17 décembre 2018 et le 22 janvier 2019, veille de l’inauguration des lieux, sans jamais lancer d’appel d’offre pour un contrat de prestation de services comme l’évoquait le président Richefou lors de la réunion de la commission permanente ? D’ailleurs, qui parmi les élus s’en est ému ?

Le projet de contrat produit aux élus de la commission permanente évoquait aussi « un constat contradictoire de cet état des lieux a été établit le +++++ et annexé au présent bail ». Mais le contrat signé par les deux parties relève qu’ « un état des lieux contradictoire sera réalisé au moment de la prise en jouissance des locaux ».

Le conseil départemental, au premier décembre, jour de la signature, devait légalement et paisiblement jouir d’un local de 521,54 m² rétroactivement depuis le premier novembre pour lequel il avait versé le jour même un dépôt de garantie ( « Dont quittance » signale le contrat définitif, page 4) représentant un trimestre de loyer. Or, il  n’a pas accès aux lieux, un mois durant au moins, faute de remise des clefs (entre le 1er novembre et le 1er décembre …). Et l’inauguration a eu lieu le 23 janvier en début de soirée. Tout va bien !

Plus anecdotique, la page 6 des documents évoque l’obligation de garnissement des locaux, c’est-à-dire la mise à disposition de meubles, en garantie du paiement des loyers. Cette clause-type de bail manque de pertinence en l’espèce. Lors de la présentation du contrat et de l’usage des locaux à la réunion du 26 novembre de la commission permanente, le président Richefou a bien expliqué qu’une prochaine commission des appels d’offres débattrait des « conditions d’exploitation et de gestion du lieu» par un contrat relevant des marchés publics. C’est la preuve que le département, sous-locataire, ne répond pas sur ses biens propres à l’obligation de garnissement.

Mais alors pourquoi l’inclure puisqu’Act’office organise lui-même le remplissage de ses locaux par le biais du contrat de prestation de services, à la charge du Département et au bénéfice gratuit des entreprises désireuses de réserver une partie des lieux ?!

Et ne parlons même pas du possible usage des locaux pour de «l’évènementiel» comme se plait à l’envisager Olivier Richefou dans un entretien avec nos confrères du Courrier de la Mayenne alors que le bail destine les locaux « exclusivement à usage de bureaux », page 2 du contrat.

Sous-location à « prix avantageux » et contrat accessoire de prestation de services ?

La question peut se poser puisque ce bail semble dépourvu de loyer déterminable, réel ou sérieux. Pour bien comprendre le problème, il faut reprendre la lecture du contrat et les chiffres égrainés tout au long du document, en les comparant avec les annonces faites dans les médias par le président Richefou. 

« 250 000 €, pour une location qui doit s’étaler sur vingt mois. Une somme « deux fois et demie moins chère » que le loyer du local qu’occupait Laval Agglomération dans le hall de la tour, nous précisait Olivier Richefou, président du conseil départemental, début janvier [2019,NDLR]. » selon Le Courrier de la Mayenne.

 

Page 3 du projet et du contrat, le loyer est annoncé comme suit : «Le présent bail est consenti moyennant un loyer mensuel de : 280€ HT/HC/m²/an. » Cela supposerait le calcul suivant : 280€ x 521,54 m² x 12 mois. 
Donc, le loyer brut total serait de : 280 x 521,54 x 12 = 1 752 374,40 €  HT
Ramené au mois cela ferait : 1 752 374,40 divisé par 12 = 146 031,20 € HT

Donc pour 20 mois nous aurions :
146 031,20 x 20 = 2 920 624 € Hors Taxes et Hors Charges …

Maintenant, passons aux charges. Selon la page 2 du contrat, « un montant de charges [est]  fixé forfaitairement et définitivement à 120€HT/m²/an (…) ». Mutisme sur la périodicité de son règlement. Des annonces relatives à la tour Montparnasse, consultables en ligne l’entendent comme une mensualité mais la trimestrialité du loyer peut suggérer un alignement des règlements.

Ce qui devrait couter : 120 x 521,54 x 12 = 751 017,60 €
Soit 120 x 521,54 x 20 = 1 251 696 € HT et 1 502 035,20 € TTC

Page 6 du contrat, la provision pour charges s’établie à « 66,42€HT/an/m² », rétrocédées par le sous-locataire au bénéfice du locataire principal, Act’office.

Elle se calculerait ainsi :  66,42 x 521,54 x 12 = 415 688,24 € HT pour un an.
66,42 x 521,54 x 20 = 692 813,74 € HT pour 20 mois.

En cumulant les sommes des loyers, des charges et des provisions, nous aboutirions à une dépense de 4 865 133,74 € HT pour 20 mois  (2 920 624 € HT/HC + 1 251 696 € HT + 692 813,74 € HT).

SAUF QUE, page 4, le contrat prévoit un dépôt de garantie représentant un trimestre de loyer pour la somme de 60 814,17 € !

Si nous recommençons nos calculs en ordre inverse, cette fois, avec cette nouvelle référence, en prenant les 60 814,17 € du trimestre divisés par trois pour connaitre la mensualité, on arrive à 20 271,39 €, soit pour vingt mois 405 427,80 € HT et 486 513,36 € TTC (au taux de 20%).
Avec 60 814,17 € de loyer trimestriel pour 521,54 m² on se retrouve avec 38,87 € le m² (60 814,17 divisé par 3, divisé par 521,54 = 38,87€ de loyer) … Nous sommes très loin des 280 € de loyer, prix  du marché.

Et là, on retrouverait le calcul officiel :

Pour le loyer nous devons faire comme suit :
280 HT x 521,54 = 146 031,20 € HT pour une année. Ramené au mois : 146 031,20 divisé par 12 = 12 169,27 € HT. Et donc pour 20 mois : 12 169,27 x 20 = 243 385,33 € HT

Pour les charges proprement dites : 120 HT x 521,54  = 62 584,80 € HT pour une année. Ramené au mois, nous avons : 2 584,80 divisé par 12 = 5 215,40 € , soit pour 20 mois : 5215,40 x 20 = 104 308 € HT

Concernant la provision des charges nous avons :  66,42 € HT/m²  pour une année = 34 640,68 €. Soit pour un mois : 34 640,68 divisé par 12 = 2 886,73 €
Ce qui revient pour 20 mois à : 2 886,73 x 20 = 57 734,48 € HT

Mis bout à bout, nous avons déjà une dépense de 405 427,81 € HT soit 486 513,37 € TTC  (taux de 20% pour l’immobilier) mais hors commission (10% en moyenne, selon les petites annonces relevées pour des biens sur la tour).

Nous approchons donc bien des 500 000 € initialement évoqués à la soirée de présentation de l’Attractivité à Louverné, au début du mois de décembre 2018 par le président Richefou. Information révélée par leglob-journal.

Mais qui faut-il croire pour établir le véritable prix du loyer ?! Et comment se reposer sur un contrat qui n’établit pas l’une des composantes essentielles pour lequel il est dressé ?

Un loyer fictif ?

Nous sommes ici en présence d’un contrat dans lequel il est impossible de connaitre le montant du loyer. D’un point de vue juridique, le prix d’un contrat est un élément essentiel. Il prend la forme du loyer et de ses accessoires (notamment les charges). Il y a contrat lorsqu’il y a accord sur la chose (le logement) et le prix (le loyer et les charges). Le loyer doit être déterminé ou déterminable, être réel et sérieux. Ici, cela apparait impossible au vu des montants contradictoires cités plus haut. Le prix du loyer n’est donc pas déterminable. 

La décote du loyer initial de 280€ à celui de 38,87€ révèle une opération soldée à  – 86,12 % (280 – 38,87 = 241,13€ soit 241,13 divisé par 280 x 100 = 86,1178 %).

Un tel manque à gagner pour Act’Office interroge. L’entreprise n’y a pas d’intérêt économique sauf, si on peut en faire l’hypothèse, à se rattraper sur le contrat accessoire de prestation de services, promise à la passation d’un appel d’offre après délibération de la CAO.  Mais quelle réunion donnerait lieu à cette délibération, puisque le sujet n’a été évoqué ni le 17 décembre, ni le 22 janvier et que le contrat, accessoire à la sous-location a été signé le 17 décembre 2018 en quasi concomitance à la sous-location.

Quel avenir pour ces contrats ?

Techniquement, si l’insuffisance de loyer est qualifiée par les magistrats d’« absence d’objet », c’est l’existence même du contrat qui sera remise en cause.

Depuis une ordonnance de 2016, la branche spécialisée du droit des contrats a été restylée pour être plus « sexy » auprès des cabinets anglo-saxons, selon la note de présentation du gouvernement pour le Parlement. « En dotant ainsi la France de règles lisibles et prévisibles, protectrices mais efficaces, rigoureuses mais pragmatiques, cette ordonnance, répondant à une forte attente en-dehors de ses frontières, lui permettra de renforcer l’attractivité de son système juridique » – extrait du compte-rendu du conseil des ministres du 10 février 2016.

Désormais les quatre éléments constitutifs d’un contrat ne sont plus énumérés (Ancien article 1108 du code civil devenu 1128 du code civil). Pour autant, les exigences restent. Il faut qu’il y ait un objet au contrat (par exemple une chose à vendre ou à louer contre un prix). Or ici, faute de vrai prix, on peut croire qu’il n’y a pas de prix, même si cela coûte près de 500 000€ au département sur 20 mois. Avec un « vrai » loyer TTC et charges comprises, la dépense serait autour de cinq millions. C’est une encore meilleure affaire que la somme « deux fois et demie moins chère » évoquée par le président Richefou dans Ouest-France, ce qui peut laisser pensif.

Lors de la soirée de lancement « Attractivité » à Louverné où il a été annoncé la location du 13 ème étage de la Tour – © leglob-journal

L’absence d’objet entraine la nullité absolue, d’ordre public, du contrat pour préjudice porté à l’intérêt général. Selon le nouvel article 1180 du Code civil « la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public. » Cela signifie que le contrat n’existe pas et n’a jamais existé, faute de substance.

Le caractère d’ordre public indique qu’outre les deux contractants (le Département et la société Act’office), le ministère public (Parquet), les créanciers (de l’un ou l’autre contractant) et toute entreprise de location de bureaux et de prestation de services aux entreprises peut dénoncer l’absence de mise en concurrence voire la concurrence déloyale. Des élus de la commission permanente ou plus largement, tout élu départemental pourraient même le contester devant un tribunal administratif. Sans oublier les habitants du-dit département.
Pour autant, il est presque certain qu’il n’y aura pas de recours car les sommes en jeu sont « faibles », toutes choses égales par ailleurs. D’autant plus que l’engorgement des juridictions administratives ferait aboutir l’action bien après l’exécution du contrat de sous-location.

De fait, bien qu’il soit présenté comme un contrat accessoire à la sous-location, la question du  contrat de prestation de service nous semble essentielle. Est-ce la raison pour laquelle le prix de la location est si peu consistant. Mais à quel prix, lui aussi ? Nous aurons l’occasion d’évoquer le contrat de prestations de services lui-même dans un prochain article.

Pour le moment, une seule chose est à retenir : toutes les procédures ont été respectées MAIS les élus et les médias ont reçu une information erronée, sur le montant de l’opération, la durée du contrat, la procédure de passation du contrat accessoire de prestation de service !

Sans oublier les modifications relevées entre le projet et la version définitive au nez et à la barbe des élus. Est-ce là, l’illustration de ce dont trop de gens parlent en évoquant « le mépris de nos élites » ?! Et pourquoi ?! Alors que l’ouverture d’une vitrine sur la capitale est une si bonne idée !


Interrogé sur tous ces points – techniques – soulevés ici,  le Conseil départemental ne nous a pas encore répondu.

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