ZAC Laval Grande Vitesse : « Quand le niveau zéro n’est pas le niveau zéro »

TRIBUNE – Ou pourquoi et comment modifier un PLU (Plan Local d’Urbanisme) au détriment des habitants du quartier de Gare de LAVAL. Voilà résumé en une phrase cette histoire d’aménagement, de promoteurs et de collectivité locale que vous raconte par le menu leglob-journal qui a reçu dans sa boite de messagerie cette Tribune. Pour planter le décor et bien comprendre, nous avons à faire à des riverains « inquiets et agacés », à une municipalité qui se justifie en expliquant s’être mal fait comprendre et à certains immeubles qui pourraient culminer finalement à plus de vingt-quatre mètres de hauteur au lieu de quinze – Récit

Par des riverains de la rue des Trois régiments*


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Depuis que le chantier de réaménagement du quartier de la Gare a démarré, nous sommes confrontés, au-delà des inévitables désagréments et autres aléas liés aux travaux, à quelques bizarreries que d’aucun pourrait croire associé à un mal récent appelé « phobie administrative ».

C’est par un doux hasard, que nous avons découvert qu’un projet de modification du PLU (Plan Local d’Urbanisme) de Laval sur le secteur de la ZAC de la Gare était à l’étude.

Pourquoi cette modification et cette discrétion ? Pour bien comprendre faisons un peu d’histoire : ce projet de réaménagement du quartier de la Gare a pour vocation de créer des bâtiments, à but commercial, administratif ou résidentiel. Et pour construire, il faut un permis, et pour que ce dernier soit accepté, il faut qu’il respecte les règles ou contraintes, dont celles qu’impose le PLU.

Qu’en est-il donc pour la rue des Trois régiments ? Divisons-la en trois tiers en partant de la gare. Sur le premier tiers – et nous allons nous en tenir à lui, il est le cœur du problème – le PLU impose que la hauteur des constructions ne puisse dépasser vingt-trois mètres, et ce en tous points de la construction. Jusque-là tout paraît simple. Et c’est justement dans cette simplicité que se cache le petit caillou dans la chaussure, celui qui va finir par devenir désagréable.

Donc 23 mètres, c’est précis ; en terme architectural, à environ trois mètres par niveau, ça fait sept à huit niveaux soit« R+6, R+7 » dans le jargon de la profession. Mais attention : à partir du point Zéro du lieu de construction. Le point zéro donc du premier tiers de la rue des Trois régiments.

« Il est où le point zéro ? » 

Vous commencez à comprendre ? Et la question est évidente : il est où au fait ce point zéro ? Pour qui connaît ce secteur de Laval, il existe un talus, dans la rue des Trois régiments ; et de taille respectable, entre six et sept mètres quand vous êtes à son pied. Pour un esprit simple, facile de comprendre que le niveau zéro est donc ici. Que le « R+6, R+7 » démarre là au pied du talus. Et bien non ! Cela aurait été trop simple. Mais n’allons pas trop vite.

Le premier tiers de la rue de Trois régiments à Laval – © leglob-journal

A chaque fois, lors des réunions de communication aux riverains,la ville, la SPLA et les bureaux d’études nous ont expliqué qu’ils allaient faire attention aux co-visibilités avec les propriétés existantes, et donc que nous aurions en face de chez nous des immeubles au plus « R+4, R+5 » soit de cinq à six niveaux. Quand nous avions vu le dossier de création de la ZAC  soumis à enquête publique, il y avait bien des immeubles en R+4, R+5 (soit 15 à 18 mètres de haut) depuis la rue des Trois régiments. 

Oui mais voilà, il s’agissait de dossiers de création ; ceux de réalisation n’ont plus rien à voir. Entre la « création »et la « réalisation », on aurait donc cherché à nous enfumer au profit d’autres…

« Une mauvaise interprétation des dossiers »

Dans un premier temps, il nous a été indiqué que nous avions mal interprété les dossiers. Nous aurions dû comprendre que les immeubles à construire seraient bien des « R+5 » mais … du haut du talus soit 23 mètres maximum conformément au PLU en vigueur.

Inquiets et quelque peu agacés, certains d’entre nous ont demandé des explications. Une entrevue a donc été organisée le 28 août 2018 avec Xavier Dubourg, Adjoint en charge de l’urbanisme à la ville de Laval , et Jean-Marc Besnier, le directeur général délégué de la SPLA. Ils nous ont bien confirmé qu’il y aurait des immeubles en R+5 de huit niveaux (les deux étages correspondant à la hauteur du talus !) sur ce premier tiers de la rue ; qu’ils s’étaient vraisemblablement mal fait comprendre mais que les projets étaient dans les règles car le PLU autorisait des constructions jusqu’à 23 mètres de haut.

Peut-être sentant poindre notre courroux, MM. Dubourg et Besnier nous ont assuré, à l’issue de cette rencontre, nous expliquant qu’ils avaient pris en compte nos craintes et qu’ils en parleraient au porteur du projet. Les bâtiments devant se construire en « L », nous proposions que soit demandé au promoteur s’il n’était pas possible d’abaisser leur hauteur d’au moins un ou deux étages et d’augmenter en compensation là où l’immeuble était plus bas afin de maintenir les surfaces à construire.

Avons-nous été entendus ? Pas du tout! Car le 30 aout, la SPLA demandait officiellement à Laval Agglomération de modifier le PLU. Non seulement il fallait y faire préciser un niveau zéro de référence, mais également y redéfinir les hauteurs à construire sur ce secteur de 23 mètres à 23 mètres en ajoutant  le talus, soit environ 30 mètres (10 niveaux !). Le motif invoqué : eux-mêmes se seraient mal fait comprendre, non vis-à-vis de nous, riverains, mais par rapport au règlement d’urbanisme !!! Étonnante demande, alors que nos élus devaient défendre nos attentes face au promoteur. Leur souci de transparence et d’honnêteté, face à nos inquiétudes, les a poussés à nous indiquer, qu’après avoir pris connaissance de cette demande de modification, notre message avait pourtant été bien passé au promoteur…

« Procédure simplifiée, sans enquête publique »

Une telle abnégation de leur part reflétait sans doute un souci de nous préserver. Car afin d’éviter toute nouvelle incompréhension, cette modification du PLU, serait prise en procédure simplifiée, sans enquête publique, mais une mise à disposition du public pendant un mois, pendant les fêtes de fin d’année ; quel beau cadeau fait là, à ceux qui construisent l’avenir du quartier !

Oui un cadeau ! Sinon pourquoi accepter une telle demande de modification de hauteur ? Le PLU actuel autorise 23 mètres, la simple précision du niveau zéro laissait possible la construction d’immeuble en R+4, R+5, même augmenté de la hauteur du talus.

Pourquoi ? C’est assez simple : un permis en cours d’instruction (plus précisément une résidence pour étudiants)prévoit un immeuble en R+5 qui fait 24,15 mètres. Donc non conforme aux règles actuelles. Aussi plutôt que de refuser ce projet comme cela aurait dû être logiquement le cas en acceptant la demande des riverains de le revoir pour limiter l’impact des visibilités sur leur propriétés, l’astuce était trouvée. Il suffisait de jouer sur les incompréhensions/imprécisions du PLU, de redéfinir le niveau de référence et les hauteurs constructibles. Et hop ! le tour était joué. Grâce à un projet non respectueux des 23 mètres initiaux, désormais – ou bientôt – la construction de bâtiments de 30 mètres sera possible !!! Ne peut-on rien refuser aux gros promoteurs nationaux et locaux ?

« Un tour de passe-passe »

Voilà donc comment on passe d’immeubles qui devaient faire 18 mètres de haut à des bâtiments capables d’en faire 30. Juste en raison d’incompréhensions, pardon de « phobie administrative »qui pousse tant de monde à ne pas se plonger dans les petits détails des règlements et leur respect.

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Nous, riverains de la rue des Trois régiments, constatons qu’il y a, dans cette affaire, collusion entre des aménageurs publics et des entreprises privées qui ne pensent manifestement qu’à la rentabilité, quitte à dégrader sciemment les conditions de vie des riverains. Bien sûr, on nous, on vous expliquera, qu’en toute «honnêteté», il y a bien eu incompréhension, que tout est parfaitement légal et que c’est conforme au projet… Mais nous vous laissons juges de ce que nous considérons comme un véritable tour de passe-passe.


Sur le dossier de création, des hauteurs d’immeubles raisonnables  par rapport au dossier de réalisation – Copie écran 

* Des riverains qui expliquent agir en « collectif »

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