Avant la crise sanitaire, la chambre régionale des comptes Pays de la Loire a procédé au contrôle des comptes et de la gestion de la société d’économie mixte (SEM) Laval Mayenne Aménagements (LMA) depuis l’exercice 2014, où Jean-Christophe Boyer, puis Samia Soultani, puis Xavier Dubourg et enfin Jean-Marc Besnier ont été dirigeants. Les actionnaires de cette société sont la ville de Laval, Laval agglomération, le département de la Mayenne, plusieurs intercommunalités mayennaises (Craon, Mont des Avaloirs, etc. ), la région Pays de la Loire et des partenaires bancaires (dont la Caisse des dépôts). Verbatim.
Cinq recommandations pour LMA
Par la chambre régionale des comptes des Pays de la Loire
Les magistrats de la chambre font cinq recommandations, après avoir « inviter la SEM à » corriger certains points dans un rapport qui compte une quarantaine de pages. Laval Mayenne Aménagements « concentre son activité sur l’immobilier d’entreprise et sur la construction d’équipements publics.«
Elle note d’abord en guise de « bons points » que « Laval Mayenne Aménagements a livré au cours des dernières années un nombre significatif de bâtiments, comme le bâtiment Thalès [à Laval], l’usine SAGLAM (Pré-en-Pail), les bâtiments Pôle emploi [au quartier] Ferrié et St Nicolas, l’hôtel d’entreprises des Pommeraies, le pôle artisanal d’Evron, les maisons de santé de Mayenne et Laval. »
« Elle a ainsi accompagné le maintien et la création d’emplois dans le département à travers, par exemple, la location d’espaces tertiaires à des plateformes de téléphonie (Murat, Ste Mélaine, Bozées) ou le portage d’immobilier pour des entreprises industrielles (Mann et Hummel, Gruau). Elle a également vendu des prestations intellectuelles, par exemple sur la restructuration du site de l’ancien hôpital de Mayenne. »
La SEM l’a fait selon les magistrats nantais « en portant, malgré des équipes réduites, un soin particulier à la sécurité juridique des actes, au suivi des perceptions de loyers, au montage des opérations et au suivi comptable. » Elle rappelle aussi que cette gestion vertueuse arrive « après avoir connu à la fin des années 2000 l’épisode malheureux de la SACOLA qui avait nécessité une reprise de plus de 11 M€ de dette par la ville de Laval [C’était dans les années 2008-2012, NDLR] suite à des opérations d’aménagement difficiles« .
Cependant, la société LMA « connaît trois difficultés majeures » selon la teneur du rapport de la chambre régionale des comptes. D’abord en ce qui concerne « L’opération Saglam« , cette usine de fabrication de production de broches de kebab de 2350 mètres carrés de surface au sol, située à Pré-en-Pail dans la zone artisanale des Avaloirs et dont Laval Mayenne Aménagements a été le maitre d’ouvrage.
« Très compromis »
La chambre écrit encore : « L’opération SAGLAM continue d’être très délicate : la SEM a déjà perdu 400 000 € et l’opération devrait être encore plus déséquilibrée à terme. La chambre constate la conclusion d’un accord transactionnel en 2019 par lequel la SEM a accepté de diviser le loyer initialement prévu par deux et d’étaler sur 20 ans le remboursement de la somme due par le locataire (920 000 €). En dépit de cet accord qui a mis fin à des contentieux en cours, cette opération reste un risque majeur pour la SEM, sans commune mesure avec les situations parfois déficitaires d’autres opérations. Une vigilance de tous les instants est nécessaire sur ce dossier en raison du coût potentiel pour le contribuable. Le non-paiement ou report des loyers de la société SAGLAM conduisent aujourd’hui à une créance de plus d’un million d’euros.«
En conclusion sur ce dossier, « La chambre constate le caractère très compromis de cette opération et la très forte probabilité de pertes massives, que les collectivités actionnaires (et donc les contribuables) pourraient être appelés à combler.«
Deuxième difficulté majeure : « Les actionnaires ne partagent pas une vision commune, soit en raison d’intérêts divergents, soit en raison de questionnements sur l’utilisation de cet outil d’action publique. » écrit les magistrats qui développent » (…) La société ne dispose pas d’une ligne stratégique clairement définie, malgré le vote d’un plan stratégique en 2018, et en conséquence est privée d’une vision précise sur son carnet de commandes. La crise sanitaire et l’arrivée de nouveaux exécutifs à la tête des intercommunalités doivent conduire à expliciter l’intérêt de l’outil SEM dans le développement du territoire et préciser l’avenir de cette structure. »
Les magistrats font également remarquer que le département n’a plus de compétence économique en raison de la loi NOTRe de 2015 et que la Ville de Laval non plus. Mais cette dernière, remarque-t-il « est actionnaire au titre de sa compétence générale et en particulier d’aménagement urbain« .
« Un pacte d’actionnaires »
Troisième difficulté, la chambre note que « la structure [de LMA] est freinée dans son développement par des opérations anciennes, qui aggravent sa situation de trésorerie déjà fragile. Il s’agit principalement des opérations du manège de la place du 11 novembre, de deux bâtiments situés quartier Saint-Nicolas (Grevain et IFSI). C’est également le cas sur le site Murat, sur lequel un projet urbain coordonné entre tous les acteurs privés et publics est urgent. De manière générale, sur ces dossiers, la SEM ne peut avancer sans une explicitation rapide de ce que veulent faire les collectivités sur ces espaces. La sortie de l’opération Val de Mayenne, par exemple, apparaît favorable pour la société. »
La chambre pointe aussi la gestion du dossier « Maison de santé Jules Ferry, avec un investissement de 1,8 M€. La ville de Laval a confié à la SEM, par concession de travaux publics d’une durée de 25 ans signée le 2 mai 2017, la réalisation et le financement des travaux de construction d’une maison de santé pluri-professionnelle, l’entretien et la maintenance de l’ensemble immobilier, et la location des locaux.
Le coût initial de l’opération prévu dans la concession était de 1500 000 €. Cependant, cette enveloppe prévisionnelle ne s’est pas révélée suffisante en raison des surcoûts liés à la partie balnéothérapie réalisée pour les kinésithérapeutes, de l’augmentation du coût des travaux liée au contexte économique, de la découverte d’amiante, de travaux complémentaires pour assurer le confort thermique et la recherche d’économie sur les consommations d’énergie (installation d’une climatisation réversible en remplacement de la chaudière existante, réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur).
Le coût définitif de l’investissement est de 1 885 537 € (+ 25 %). Le financement de l’investissement est le suivant : -595 000 € de subventions (300 000 € de la région, 120 000 de la ville de Laval, 175 000 € de l’État) ; -1 055 000 € d’emprunts; -235 537 € de fonds propres SEM. La SEM doit pratiquer un loyer maximum de 10 €TTC par m² hors charges. L’équilibre du contrat de concession est établi sur un taux de remplissage des locaux de 90 %. La ville de Laval s’est engagée à accorder une avance à la SEM (remboursable avant 2040) pour lui assurer, sur les quatre premières années, des recettes équivalent ce taux de remplissage.
Après ces quatre années, la SEM portera seule le risque de vacance. Au 31 décembre 2019, le taux d’occupation prévisionnel atteint 74 %. Cette situation n’est pas anormale en phase de montée en charge de la structure, mais l’objectif est naturellement d’atteindre un remplissage maximal pour cet équipement neuf de centre-ville. »
Dans ce contexte global, la chambre régionale des comptes des Pays de la Loire invite la SEM Laval Mayenne Aménagements « à rédiger un pacte d’actionnaires précisant dans quels projets et sous quelles conditions la société doit s’engager dans l’avenir ; à renforcer l’information financière de son conseil d’administration ; à ne pas confondre ses intérêts et ceux des collectivités actionnaires ; à réaliser enfin un audit complet de son parc immobilier permettant de bien prévoir les travaux, notamment de gros entretien, qui s’annoncent » ◼
